Privado 1 - Propiedad horizontal

Propiedad Horizontal

En algunas ciudades francesas, se dictaron ordenanzas y reglamentos para regular la propiedad por pisos, los que se mantuvieron hasta que entró a regir el Código Napoleónico, así su Art. 664 disponía:

“ Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diferentes propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer reparaciones o reconstrucciones, deberán efectuarse de la manera siguiente: Las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor del piso que les pertenece. Cada propietario deberá costear el pavimento correspondiente al piso, el del primer piso hace la escalera que a él conduce, el propietario del segundo hace a partir del primero la escalera que conduce al suyo, y así sucesivamente”.

El artículo reglamentaba en forma incompleta la propiedad horizontal, ya que no se refería al terreno sobre el que se construía el edificio, ni a los elementos o bienes comunes, y las escaleras pertenecían al propietario del piso al que se ascendía.
En nuestro país, hasta la aprobación de la ley 10.571, se buscó la forma de explicar jurídicamente la coexistencia de más de un derecho de propiedad por planos horizontales.

Existen en nuestro derecho otros regímenes, como el del sistema cooperativo o el de sociedades civiles, pero ellos no otorgan la plena propiedad del inmueble, sino un derecho de uso y goce.

Podemos entonces, en nuestro derecho distinguir dos grandes períodos: Antes de la ley 10.571 y después de ella.

Período anterior a la Ley 10.571

De acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, nos encontramos con la propiedad individual y exclusiva, y con el condominio o copropiedad.

Propiedad individual o exclusiva

El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho de gozar y disponer de una cosa arbitrariamente, no siendo contraria la ley o derecho ajeno (Art. 486 Código Civil).

Copropiedad

La copropiedad se ha definido como “un estado de la propiedad en la cual, la cosa, al mismo tiempo en su totalidad y en cada parte, pertenece actual y definitivamente a todos los copropietarios, y pertenece en forma total y resoluble por la totalidad y por cada parte, a cada uno de los copropietarios, sujeta al resultado de la partición. Art. 1755 Código Civil.

1) La cosa pertenece a todos los copropietarios en su totalidad y en cada parte. Esta falta de independencia apareja inconvenientes:
a) A los efectos de su comercio jurídico.
b) A los efectos de hacerlos objeto de responsabilidad particular.
2) La existencia misma de la copropiedad se encuentra subordinada al principio de partición forzosa y declarativa (Arts. 1115 y 1151 Código Civil), lo que le da un carácter esencialmente transitorio, siendo visto con poco agrado el condominio por parte de nuestro legislador. Lo toleró pero no lo reglamentó.
3) El funcionamiento del régimen, está sujeto al verdadero derecho de veto que tiene cada copropietario sobre el más pequeño acto de administración que los demás deseen efectuar sobre el bien.

En materia inmobiliaria, esta propiedad, no se limita a la superficie del suelo, sino que se extiende por accesión a todo lo que está sobre la superficie, y lo que está por debajo. Esta recepción del principio de accesión, hace que el solar y el edificio en el construido, conformen un todo, del cual el predio es parte principal ya que puede subsistir aún sin el edificio, pero el edificio no lo hace sin el solar, todo el conjunto pertenece al dueño del terreno.

Derecho de superficie

Supone una renuncia del propietario del suelo al principio de accesión, coexistiendo dos derechos:

1) El derecho del propietario sobre el suelo.
2) El derecho del superficiario. Este es un verdadero propietario, ya que puede hipotecar y enajenar las construcciones.

Crítica: El legislador no prohibía este derecho, pero no quiso reglamentarlo, quedando todo en manos de la contratación privada.

Las sociedades

Viendo que no era posible fraccionar la propiedad en planos horizontales y así otorgar a cada propietario un derecho exclusivo sobre un único departamento del edificio, se recurrió a otros medios diferentes.

Según Berdaguer, se construyeron sociedades propietarias de inmuebles edificados, en los que se distribuyeron los departamentos del edificio entre sus socios, concediéndoseles a cada uno de ellos el uso y goce exclusivo de un departamento. Se agregaba un reglamento de ese uso y goce, donde se precisaba los derechos y obligaciones.

Este régimen supera algunos problemas como:
a) Impide la partición.
b) Organiza el uso y goce.

Crítica:
1) Los socios se mueven en un terreno meramente obligacional. El titular de todo el edificio es la sociedad. No se otorga a los sujetos un vínculo real con la cosa. Falta poder disponer en forma independiente de una Sociedad Anónima.
2) Los socios no pueden disponer del apartamento.
3) No puede utilizar su unidad como medio de garantía.

Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal

A) Concepción Dualista (Clásica): Se supone un doble vínculo jurídico entre el sujeto y el objeto. El titular es propietario exclusivo de cada unidad, y a su vez es copropietario de los bienes comunes del edificio. Esta concepción es la que recibe el Art. 2 de la Ley 10.571.

_ No puede solicitarse la cesación de condominio
_ La enajenación o gravamen de una unidad lleva necesariamente consigo la enajenación de la cuota parte que al titular corresponde en el edificio.
_ La hipoteca o el derecho real que grava un apartamento, grava también la parte indivisa.
_ No se puede realizar ningún acto jurídico respecto de los bienes comunes independientemente de lo principal.

Ventajas de la teoría:

_ Es sencilla y maneja conceptos de propiedad y de copropiedad que todos utilizamos continuamente.
_ Se ciñe al tenor literal del contexto legal.
_ Recurre a la historia de su sanción.
_ Su interpretación coincide con el sentido histórico de la ley, es decir superar el obstáculo creado por el principio de accesión, otorgándole a los propietarios de los departamentos individuales la propiedad exclusiva de dichos bienes.

Inconvenientes:

_ No se analiza una serie de situaciones en que debe encararse el edificio como un todo (vetustez, destrucción, venta total como una unidad, etc.)
_ Resulta inadmisible que una cosa esté dividida y entera a la vez.

B) Concepción Monista o de la propiedad colectiva: Postulan la existencia de un vínculo jurídico único, que liga a los propietarios con el edificio en estado y bajo el régimen de propiedad horizontal.

Según estos autores, el inmueble es de todos en conjunto, la ley a los efectos de la utilización de esa propiedad, ha distribuido el uso, goce y ejercicio del poder jurídico contenido en el derecho, con referencia a las cuales se ejercen los derechos de los diversos titulares.

_ El único bien existente es el edificio. Los bienes comunes no son bienes porque no son independientes y no pueden ser objeto de enajenación en forma separada a las unidades o zonas del edificio.
_ Estamos ante una nueva forma de estar las cosas en propiedad.

Según estos autores, a las clásicas formas de estar en propiedad se agrega una tercera:

1) Propiedad solitaria regulada por el Código Civil.
2) Copropiedad colectiva, con partición forzosa y obligatoria.
3) La propiedad colectiva, ley 10.571, la cosa pertenece a varios en común, con distribución de zona (departamentos) para el uso y goce independiente, el tráfico jurídico y el asiento de responsabilidad individual. Los departamentos son la menor medida de participación de cada propietario en la cosa común.

¿ Qué ocurre si surge una cuestión en la que falta disposición expresa en la ley 10.571, o si se discute la mayor o menor amplitud de las atribuciones de un propietario sobre su piso?

a) Para la concepción dualista, el propietario tiene sobre su departamento un derecho de propiedad exclusiva, con todo lo que ello significa.
b) Para la concepción monista, los conceptos se invierten.

Caracteres de los departamentos como bienes autónomos

1) Independencia: La propia ley lo consagra
2) Integración: Se admite que para su uso y goce se hace necesaria la utilización de los llamados bienes comunes, hallándose integrados al edificio.
3) Carácter principal: Su autonomía fue la razón de su ley. Su utilización es el fin principal de la ley, los bienes comunes aparecen como instrumentos cuyo único fin es facilitar los bienes principales.

Derecho de propiedad. Limitaciones.

En la propiedad horizontal se encuentran los tres atributos clásicos (usar, gozar y abusar), aunque el derecho de abusar está muy limitado por razones de vecindad.

1) Orden en el uso de cada unidad.
2) No existe derecho a cambiar la forma ni a destruirla.
3) Su propiedad en el plano vertical es inextensible, no se conciben incorporaciones naturales ni artificiales.
4) Se pueden hacer mejoras, siempre y cuando no afecten la estructura del edificio.
5) Debe reparar obligatoriamente su departamento, si de no hacerlo puede perjudicar a otros propietarios.
6) En los inmuebles incorporados por la ley 14261, cada departamento soporta a favor de los otros, una servidumbre legal de pasaje, conservación, reparación y control de funcionamiento, etc.
7) Hay algunos casos en que el poder colectivo organizado de la comunidad se impone al individual.
8) Inalienabilidad relativa.

Derechos y obligaciones de los propietarios.

Obligaciones:

a) Contribuir al pago de las expensas comunes.
b) Usar los bienes comunes conforme a su destino ordinario.

Derechos y acciones:

a) Derecho a usar los bienes comunes (sin perjuicio de las limitaciones correspondientes).
b) Acción judicial para reparación de deterioros del edificio.
c) Acción judicial para solicitar cesación de los actos prohibidos.
d) Todos los derechos que se establezcan por el Reglamento de copropiedad.

Caracteres del derecho de copropiedad

I) Sujetos: A diferencia de lo que sucede en el condominio ordinario, la ley de la propiedad horizontal implantó una comunidad de carácter forzoso, organizó un verdadero poder colectivo. Esta ley tiene carácter supletorio, solo rige a falta de reglamento de copropiedad. La ley menciona dos órganos:

a) Asamblea de Copropietarios, constituye el órgano deliberativo y directivo por excelencia y es la expresión máxima de los consorcistas. Puede ser convocada por el administrador o por cualquiera de los copropietarios. Las decisiones de la asamblea tienen fuerza obligatoria, siempre y cuando se tomen dentro de los límites de su competencia.
b) Administrador, Mandatario legal de los copropietarios (Art. 2051 Código Civil). Representa el consorcio y ejecuta en su nombre y por su cuenta todos los actos a los que está facultado por la ley, el reglamento de copropiedad y las decisiones de la Asamblea.
c) Comisión Directiva, también llamada Comisión Administrativa, es un órgano que funciona en el seno de las copropiedades, aunque la ley no prevé su existencia. Es un órgano puente entre el copropietario y el administrador. En algunos casos se ha incorporado al reglamento de copropiedad. No tiene poder de decisión, solo sugiere.

II) Objeto: Dicha copropiedad recae sobre los bienes comunes, los que carecen de autonomía jurídica. Señala Berdaguer, que resulta excepcional que el derecho establezca un derecho real de copropiedad sobre un conjunto de bienes a los cuales no le otorga autonomía jurídica. Sin embargo entiende que no admite discusión doctrinaria, ya que estamos ante:

a) Un punto de apoyo material (perfecta delimitación aunque no llegue a tener independencia como los apartamentos).
b) La vigencia de disposiciones legales expresas que reclaman y reglamentan el “derecho de copropiedad”.

III) El derecho

El derecho tiene las siguientes notas esenciales:

1) Organizado: Es una propiedad organizada por la ley, como se dijera anteriormente, una forma de tener en propiedad.
2) Forzosa: La indivisión es forzosa, nadie puede pedir la partición.
3) Poder mayoritario: La voluntad mayoritaria se impone al querer de la mayoría.
4) Proporcional: El derecho de cada propietario ( o su cuota en la copropiedad) es proporcional al valor de su departamento o piso. Esto adquiere trascendencia en los casos de:
a) Contribución por las expensas comunes.
b) En los casos de vetustez, destrucción, reconstrucción, etc., para fijarle la cuota que reciba por la venta del terreno y materiales ( o incluso por la venta del edificio en forma unitaria).

El régimen de propiedad

Una vez que el edificio está en estado de propiedad horizontal, le resta entrar al régimen de la propiedad.