11 de junio de 2007

Contratos - Unidad XI – Arrendamiento de obra y de servicios

Arts. 1776 y 1833 C.C.: No se va a tener el derecho de uso y goce de la cosa, es un contrato de actividad, prestación y uso de energía, por ejemplo.

Art. 1831 C.C.: es común entre arrendamiento de obra y de servicio el encargo de un sujeto a otro que acepta la realización de una actividad a cambio de dinero. La actividad es la que diferencia a ambos contratos, art. 1776 C.C.

El objeto del arrendamiento de obra es ejecutar una obra, y en el arrendamiento de servicios es prestar un servicio. La existencia de un precio en dinero es esencial para configurar el arrendamiento de obra o de servicio.

Según el art. 1832 C.C., es un contrato innominado si en vez de dinero, se paga con el uso y goce de la cosa, o con alguna cosa, al faltar retribución o la retribución no fuera en dinero, igual se van a aplicar las disposiciones de este capítulo.

¿es un contrato de cumplimiento instantáneo, o de cumplimiento continuado o periódico? El régimen jurídico aplicable de esa obligación informaba el régimen jurídico aplicable a todo contrato, pero nada impide que hayan de los dos tipos.

  • Instantáneo: Se ejecuta en un preciso y determinado momento, no hay prolongación ni reiteración en el tiempo, el interés del acreedor se satisface en ese momento.
  • Continuado: La prestación del deudor se prolonga en el tiempo, dada una satisfacción permanente del acreedor.

La variable tiempo es de esencia, se presenta en ambas categorías, si es de cumplimiento continuado, puede ser de ejecución diferida o instantánea.

Hay actividad preparatoria del deudor que va a permitir el cumplimiento; pero que cuando la entrega va a ser satisfactiva del interés del acreedor.

La obligación del arrendador de la obra es de ejecución continuada y cumplimiento instantáneo. Se dice que todo el tiempo es padecido por el acreedor, a diferencia del arrendamiento de servicio, en el que el interés del acreedor se va satisfaciendo a medida de que se va ejecutando.

Art. 1836 C.C.: Existe la posibilidad de ejercer el derecho de receso, permite que no quede vinculado para siempre, nadie puede estar obligado de por vida; el derecho de receso es para cualquiera de las partes. Se aplica para todos los contratos de cumplimiento continuado. No hay retroactividad, porque el interés ya está satisfecho, por la naturaleza de las cosas; durante ese tiempo hubo cumplimiento y estuvo satisfecho el interés del acreedor. Esto se aplica para el arrendamiento de servicios.

Si hay satisfacción parcial de un interés instantáneo, puede haber cumplimiento instantáneo de ejecución forzada o diferida. Si es posible que se cumpla en un solo momento, es de ejecución instnatánea.

Arrendamiento de servicios

  • Efectos hacia el futuro
  • Rescisión: Por la naturaleza de las cosas – volver la cosa a su estado inicial.
  • Obligaciones del:
    • Arrendador: Quien presta el servicio
    • Arrendatario: Pagar el precio en dinero

El art. 1834 establece que el arrendador debe prestar el servicio habitualmente, que existe una presunción de onerosidad, y la determinación del precio la debe hacer el Juez. El precio es parte del objeto.

En la relación laboral, la retribución es el salario, el cual es inembargable.

La obligación se extingue:

  • Por la muerte del arrendador que realiza la obligación (intuito personae), art. 1849 C.C.
  • Derecho de receso unilateral –derecho potestativo-, no debió de existir plazo fijado, sin expresión de la causa.

Arrendamiento de obra

Contrato de obra, art. 1831 C.C.

  • Arrendador o colocador de obra
  • El que debe ejecutar la obra:
    • Obrero
    • Empresario
    • Locador
    • Artífice
  • Categorización:
    • Bilateral
    • Oneroso: Conmutativo
    • Nominado
    • Consensual
    • Contrato de actividad y cumplimiento instantáneo
  • Lazo obligacional:
    • Obligación del arrendador: ejecución de la obra
    • Obligación accesoria: Suministrar y custodiar materiales.
  • Obligación de ejecutar la obra
    • Obligación de hacer
    • Obligación de cumplimiento instantáneo y ejecución continuada

La obligación puede ser intuito personae o no, art. 1849 C.C.

Momento de entrega y de recepción de la obra

La obligación del arrendatario al momento de la recepción de la cosa es examinar la cosa.

Si no es satisfactoria la examinación, tiene derecho a que un perito la revise.

El arrendatario puede:

  • No aceptarla
  • Está conforme y la acepta

Produce los siguientes efectos:

  • Precio exigible, salvo art. 1845 C.C.
  • Libera al arrendador de la responsabilidad por vicios aparentes –no de los vicios ocultos-
  • Cesan garantías por riesgos.

Recepción provisoria: Requiere un tiempo para examinarla.

Destrucción de la cosa –sin importar quién puso los materiales-: El riesgo lo sufre el deudor (obligación de hacer).

El arrendador para cumplir su obligación, puede contratar a otros sujetos –dependientes o sub-contratados- para realizar la obra. Existe la posibilidad de sub-contratación, para que la obligación no sea intuito personae.

Características del sub-contrato

  • Nuevo contrato, con iguales características que el principal.
  • Igual naturaleza del que deriva.
  • Acción directa: El titular de la acción es el locador que firma por una relación laboral o sub-contrato (art. 1851 C.C.), es una excepción al principio general de la contratación.

Obligación del arrendatario o comitente

  • Pagar el precio
  • Suministrar materiales

Obligación de pagar el precio: Arts. 1832 y 1834, tiene que ser en pesos y no es intuito personae.

Determinación del precio: Arts. 1845 y 1846 C.C.

Modificación del precio: No se puede variar por parte del arrendador. Para poder modificarlo, ha de ser por escrito, además de un acuerdo con el que realizó la obra.

El art. 1845 elimina el derecho a reclamar el aumento en la contraprestación y el árbitro judicial, tampoco es de aplicación el enriquecimiento sin causa.

El art. 1846 establece el derecho al receso unilateral –desistimiento-.

Formas de extinción

Art. 1847 C.C.: Posibilidad de revocación por voluntad del comitente, por lo general se concede en los contratos unilaterales, pero este es bilateral. Debe indemnizar todos los gastos, limitación al derecho del comitente. Caso en que el obrero pone los materiales.

Art. 1849 C.C.: Muerte del contratista, sólo cuando es inscripto a intuito personae.

Contrato de construcción

  • El contrato de construcción es una de las obras más complejas. El objeto en el contrato de construcción es construir un edificio –edificio en sentido amplio-. En la medida en que la construcción se adapte a los requisitos de la Intendencia, hace que habiliten el edificio. Se requiere un técnico –arquitecto- que vigila y planifica la obra. Es uno de los contratos que posee mayor documentación. Hay un juego de contratos conexos vinculados.
  • Art. 1844 C.C.: Responsabilidad decenal del arquitecto o constructor, se computa a partir de la entrega de la cosa. Se da en el caso de vicios, cuando aparece el vicio –dentro de los 10 años- surge la posibilidad de realizar acciones personales, con un plazo de 20 años a partir de que aparece el vicio oculto. Se puede exonerar de la responsabilidad por vicios del suelo, de construcción, o cuasa extraña, o de los materiales. El constructor responde por los vicios de construcción, de lo anterior responde el arquitecto.