8 de junio de 2007

Contratos - Unidad VIII – Arrendamiento de cosas

Va a tener la mera tenencia, no la posesión. Art. 1766: Contrato en el que las partes se obligan, uno a conceder el goce de la cosa, y el otro a pagar el precio.

Tipificación

  • Consentimiento: Libre
  • Objeto: Obligación de hacer:
    • Dar uso de la cosa en forma temporal a cambio de un precio
    • Mantener la cosa para que pueda servir para el uso
  • Causa: Contrato oneroso. Si fuera gratuito, sería comodato modal

Limitaciones

  • Art. 1781 C.C.: Los arrendadores no pueden arrendar los bienes sin autorización expresa de su dueño.
  • Art. 511 C.C.: Poder de disposición.
  • Limitaciones para los tutores y curadores (Art. 406 C.C): No podrá dar el representante en arriendo, para los bienes rústicos de más de 5 años, y bienes urbanos por más de 3 años.


Clasificación

Quien tiene determinados derechos (uso y habitación) no puede arrendar, art. 549 C.C. Puede tener el mismo contrato que la compraventa, art. 1769 C.C.

Plazo

Art. 1782 C.C.: El plazo caducará a los 15 años, con excepción de aquellos inmuebles que tengan como destino apoyar las represas y los embalses de agua, los cuales caducarán a los 30 años.

Art. 1792 C.C.: Permite la oponibilidad del plazo al nuevo adquirente cuando se encuentra inscripta en el Registro de Arrendamientos. Hay una cesión legal, si el arrendador vende el inmueble, el adquirente pasa a ser el arrendador, cambia la titularidad del derecho real de propiedad con respecto a un bien.

El registro le da oponibilidad erga homnes respecto al plazo, con respecto al nuevo adquirente. Si no se inscribe, cuando el nuevo adquirente pasa a ser el arrendador, puede no respetar el plazo, y desalojar al arrendatario cuando se le antoje al arrendador.

Obligaciones del arrendador (art. 1796)

  • Entregar la cosa: Transfiere la mera tenencia, el arrendatario pasa a ser el mero tenedor.
  • Art. 1797 C.C.: Reglamenta la entrega de la cosa. El arrendador debe entregar la cosa con los accesorios, con mejoras de todo tipo, en buen estado de conservación; excepto en el caso de edificios arruinados, que se presume pactado que la entrega se verifique en el estado en que se entregue la cosa, y el arrendatario puede exigir las reparaciones. Se presume que la cosa se entrega en buen estado.

Obligaciones del arrendatario

  • Art. 1827 C.C.: Entrega cuando finaliza el contrato, el arrendatario debe entregar la cosa en el mismo estado en que se la entregó, tomando en consideración el uso y goce legítimo. En cuanto a los daños, hay una presunción de culpa en su contra, en la que deberá probar que no fue culpa de él ni de las personas por las cuales responde.

  • Arts. 1796 num. 2, 1798 C.C.: Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el funcionamiento para el que ha sido arrendada.


  • El arrendador no puede alterar el estado de la cosa arrendada, art. 1799 C.C.. El arrendatario tiene derecho a que se le rebaje el precio por el metro cuadrado que no pudo utilizar; si esa cantidad que no pudo utilizar es tan grande que priva el uso de ella, puede dar por terminado el contrato de arrendamiento. Revocación o receso unilateral.

  • Pagar el precio, art. 1811 C.C.. El precio puede ser dinero –puede ser en cuotas- o frutos naturales de la cosa arrendada.

  • Art. 1812 C.C.: En lo que respecta al destino que se le va a dar al bien, si el contrato no lo incluye, o no es escrito, el inciso 1 establece que “...a falta de convención expresa, aquellos usos a la que estuviere destinada, o de la costumbre del país”.

El inciso 2 establece que en caso de incumplimiento del destino de la cosa, el arrendador podrá rescindir el contrato más daños, o ser indemnizado.

No hay ejecución forzada específica, porque es un contrato de ejecución continuada y porque hay una opción; y la ejecución forzada por equivalente es la diferencia del precio que se daría –por ejemplo- si en vez de que el arrendatario use la cosa como casa-habitación, lo use como comercio, sería lucro cesante.

  • Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia (arts. 1811 inciso 2 y 1827 C.C.). Responde por responsabilidad subjetiva agravada, presunción de culpa del arrendatario. El art. 1813 C.C. reglamenta esta obligación. Califica al incumplimiento de determinada forma, la resolución se da cuando hay una culpa grave. El art. 1820 inciso final retoma el tema de la negligencia grave, el arrendador puede pedir indemnización y daños y perjuicios, y la rescisión del contrato.

  • El art. 1822 C.C. marca un caso particular por la responsabilidad de los hechos de terceros: familia, dependientes, huéspedes o sub-arrendatarios.

Garantías

  • Garantía del uso pacífico y sin vicio, similar a evicción y vicios ocultos. Art. 1796 num. 3 C.C.: El arrendador es obligado a liberar al arrendatario del embarazo de la cosa arrendada. Art. 1802 C.C.: La acción de terceros que pretendan sobre la cosa arrendada, irán directamente contra el arrendador, el arrendatario está solamente obligado a comunicarle al arrendador que ha recibido una turbación del derecho sobre la cosa, si no lo hace, se debe indemnizar al arrendador por los daños que esa omisión genere.
  • El art. 1803 sería un caos de evicción parcial, tiene derecho a la rescisión del contrato y daños y perjuicios, o a la rebaja del precio. En caso de que el arrendatario conociera el peligro, no podrá reclamar la indemnización.
  • Art. 1801 C.C.: El arrendador no está obligado a garantir sobre los terceros que tengan vía de hecho. El arrendatario tiene derecho a recuperar la cosa por la vía del art. 669 –violento despojo-, no tendrá acción contra el arrendador.
  • Art. 1804 C.C.: Vicios o defectos graves de la cosa, responde el arrendador, aunque él no los hubiere conocido o se hubieren presentado al tiempo del arriendo; el arrendatario puede además pedir rebaja del precio y quedarse, o la rescisión del contrato. Si el arrendador, por su profesión, pudiere haber conocido los vicios, además debe pagar los daños.

Sub-arrendamiento

  • Arts. 1791 y 1821 C.C.: El arrendatario no tiene la facultad del arriendo, pero puede sub-arrendar para el mismo uso que se le estaba destinado a la cosa, y dentro del mismo plazo; siempre y cuando no esté prohibido expresamente en el contrato, y esa cláusula de prohibición se interpreta expresamente. El sub-arrendamiento puede ser total o parcial.
  • Es un contrato accesorio. El límite del contrato accesorio no puede superar el del contrato principal.


  • El art. 1821 refiere a la acción directa en los sub-contratos, el sub-arrendatario no está obligado con el arrendador originario: Si B le debe a A, y C le debe a B, A puede ir contra C y decirle que no le pague a B, sino que le pague a A (embargo del contrato), también establece una intimación judicial. Los contratos sólo generan efectos entre las partes.
  • El art. 1791 C.C. dice que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, no puede ceder su calidad de parte, es una garantía para el arrendador.
  • El art. 1792 ve la cesión legal en el arrendador, cuando el arrendador enajena el bien a un tercero.

Extinción de las obligaciones

Art. 1827 C.C.: Vencido el plazo, se entrega la cosa en el estado en que estaba.

Si el arrendatario se queda en el lugar, o con la cosa:

Si el arrendador lo tolera, el contrato queda con plazo indeterminado, la resolución del contrato puede darse en cualquier momento, art. 1789. Las fianzas, prendas o hipotecas constituídas por terceros, no continuarán después de vencido el plazo.

Hay que hacer una cláusula para la continuación de la fianza después de vencido el plazo, en donde la obligación accesoria de garantía sigue mientras continúe la obligación principal.

Cuando vence el plazo, vence la obligación de restituir –art. 1827 C.C.-, hay autores que hablan de que es una obligación post-contractual; para Mariño es una obligación que nace del contrato, que se activa cuando vence el plazo.

El proceso de desalojo en los bienes inmuebles, según el Decreto Ley 14.219, por vencimiento del plazo: Si es buen pagador tiene un lazo de un año, en cambio, si no lo es, tiene un plazo de 20 días.

Riesgos

Irrupción de un caso fortuito que produce la pérdida o deterioro de la cosa, art. 1824 C.C. La prueba es una carga del arrendatario, probar que fue por culpa del arrendatario es una carga del arrendador, le corresponde probar que no fue fortuito –si no fue notorio el caso fortuito-. En el art. 1825 se presume que el incendio es caso fortuito.

En el art. 1805 se expresa que el contrato queda rescindido si hay caso fortuito, si hubo destrucción total. Si hubo destrucvión parcial, puede pedir la rebaja del precio o la resolución del contrato. Si se deteriora la cosa, el arrendador deberá reparar la cosa hasta que quede bien, en este caso el contrato subsiste, genera una olbigación de reparar el deterioro. En ningún caso se pueden reclamar los daños y perjuicios.

Decreto Ley 14.219

Plantea la regulación del arrendatario, tiene determinados ámbitos de aplicación.

Plazo

En el caso de que haya vencido el plazo, el arrendatario puede recuperar la cosa por medio del desalojo.

  • Art. 3 incisos 1 y 3: 2 años para casa-habitación, 5 años para industria y comercio. Vencido el plazo de los arrendamientos para industria y comercio, el arrendador podrá solicitar el desalojo de la finca con plazo de un año.
  • Art. 4: “Al vencimiento del plazo contractual, si las partes no celebraron un nuevo contrato, el arrendatario tendrá derecho a un año de prórroga, salvo en los casos que el destino sea comercio o industria. Dicha prórroga operará automáticamente por el mero hecho de no hacerse entrega del inmueble en la fecha convenida”.


  • Caso de arrendatario buen pagador
  • Hay otros destinos que no son industria y comercio que entran en estos plazos.
  • En industria y comercio no entra el plazo legal.

Ej.: Llega el aviso de desalojo el 1/6/2006, tiene un año, hasta el 1/6/2006, y luego se pide el lanzamiento.

Capítulo VIII, Sección I – Después de vencido el plazo, se da un plazo para el desalojo

  • Art. 55: Es necesario intimar al arrendatario (para hacerlo caer en mora). Si tiene que pagar del 1 al 10, no se podrá hacer hasta 10 días después, necesariamente con intervención judicial, ahí recién cae en mora.
  • Art. 56: En caso de una segunda intimación en mora, los costos irán por cuenta del intimado y se le cobrará un 20% de recargo. Si el arrendador no acepta el pago, el arrendatario puede utilizar el instituto de la oblación y consignación.
  • Art. 48: Si cae en mora, el arrendador puede:
    • Resolver el contrato por mal pagador, plazo de 20 días corridos (no hábiles)
    • Purga de la mora
  • Arts. 51 y 52: Purga de la mora:
    • Clausurar el desalojo (art. 51): Debe pagar además un 40% más todo lo que se debe, pero se queda en la vivienda.
    • Reformar el plazo (Art. 52): Se reforma el plazo de 20 días de mal pagador a un año de buen pagador, y debe pagar todo lo que debe más el 20%.
  • Art. 57: Oblación y consignación: Basta una oblación (no aceptación) para hacer la oblación y consignación, para que se haga la consignación judicial, se hace el depósito en una cuenta que el que paga los gastos es el arrendador.
  • Art. 60 inc. 1: El administrador debe probar que es administrador cuando haya expedido recibos de pago de renta, consumos, impuestos, etc.

Garantías

  • Art. 38: “Cada vez que aumenta el precio del arrendamiento, el arrendador o subarrendador podrá exigir al arrendatario o subarrendatario, que complete en los 60 días contados desde la fecha de la comunicación el depósito en garantía del arrendamiento, siempre y cuando no se trate de depósitos efectuados en Obligaciones Hipotecarias Reajustables. El arrendatario o subarrendatario podrá optar, dentro de este plazo, por realizar este complemento al contado o en diez cuotas mensuales, iguales y consecutivas”.
  • Las partes pueden pactar un depósito de 5 meses de arrendamiento en el BHU, sin perjuicio de que se pueda constituir una fianza.
  • Art. 39: Fianza.
  • Art. 76: Disposiciones nulas de los contratos que establezcan directa o indirectamente:
    • Renuncia anticipada de los plazos y derechos
    • La obligación del pago por el arrendatario de impuestos que por ley se le impone al propietario. Esta nulidad no regirá en los casos en que los impuestos y tributos tenga como presupuesto de hecho el uso u ocupación de la finca en cuyo caso su pago corresponderá al arrendatario.
    • La prohibición de instalar en el edificio antenas receptoras para cámaras de televisión.
    • La elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato o de las opciones si se hubieren convenido.
    • La fijación del monto del alquiler o su pago en moneda extranjera. Cuando así se hubiere pactado, el precio se convertirá en moneda nacional a la cotización del tipo vendedor del mercado financiero, o su sustitutivo que se establezca.

Arrendamientos rurales – Decreto Ley 14.384 derogado por Ley 16.223

Ley 16.223

  • Art. 1: Conjunto de plazos, se estará al plazo que fijen las partes, ateniéndose al art. 1782 C.C. En el arrendamiento rural es libre el plazo.
  • Art. 2: Cuando tenga por objeto la producción lechera, tiene 4 años de plazo. Se intenta proteger la inversión en la producción.
  • Art. 3: Precio: Se fijarán por las partes el precio. Cuando el precio sea convenido en moneda nacional o en moneda eztranjera, el reajuste se entiende previsto. A falta de previsión expresa, se plicarán las disposiciones de los artículos 19 a 23 (Dec-Ley 14.384).

Decreto Ley 14.384

  • Art. 19: Revisión de precio: El Juez debe revisar el precio del arrendamiento, y fija el precio. Los artículos 19 a 23 establecen pautas para la revisión del precio.
  • Art. 41: Establece el plazo, para buenos pagadores, el desalojo será de un año, para malos pagadores, será de 60 días.
  • Art. 4: Solemnidad: Todo contrato de arrendamiento, aparcería, etc, debe ser escrito, so pena de nulidad, además deberá ser registrado en el Registro de Arrendamientos y Anticresis.
Art. 10: Multa por concepto de resarcimiento por un año. Desalojo a partir de 1 año. Derecho de retención del predio por parte del ocupante. Incumplimiento en la obligación de mala fe, le ponen una multa tasada.