Es una especie de derecho de propiedad, se aplica a bienes inmuebles, no a muebles. Situación de hecho que reconoce la concentración en las ciudades de las personas, crecimiento de la vivienda para arriba, por limitaciones físicas. Desplazamiento de la zona rural hacia las ciudades. De acuerdo al principio de accesión, todo lo construido sobre el suelo era propiedad de un solo individuo. Con la ley de propiedad horizontal (Ley 10.751), se intenta corregir eso, para que cada uno de los dueños de los apartamentos tuviera un derecho de uso –todavía no de propiedad-. Eran todos propietarios del edificio en su totalidad –cuotava parte-, no hay individualidad jurídica.
A partir de la ley, igual hay limitaciones al derecho de propiedad. A cada apartamento se le confiere individualidad jurídica, puede ser objeto de los negocios ju´ridicos individualmente.
Bienes:
- Individuales (art. 2)
- Comunes esenciales (art. 3)
El terreno es un derecho común, un patio –por ejemplo- es de todos. El uso del bien común requiere del consentimiento de todos los co-propietarios. La azotea también es un bien común.
El régimen de propiedad horizontal es totalmente distinto al régimen de propiedad común, en este último se puede usar, gozar y hasta abusar del bien; la propiedad en el régimen de propiedad horizontal se limita, porque el edificio como un todo limita la actuación del propietario individual; hay un respeto de la colectividad.
En los artículos 10 y 11 se establece una multa al propietario que infringa las limitaciones establecidas en el art. 9; el propietario puede ser desalojado.
Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal
- Posición dualista: Doble vínculo del sujeto con la cosa, es lo que la Ley 10.751 da a entender en sus artículos 4 y 14
- Derecho de propiedad con respecto de los bienes individuales
- Derecho de co-propiedad respecto de los bienes comunes.
- Posición monista: Conjunto como comunidad, vínculo único y edificio como bien único (Molla y Gnazzo). Uso, goce y propiedad de todo el conjunto, sin hacer una escisión. Hay una división material necesaria. Mismo derecho de propiedad pero con distintos poderes de atribución: en forma compartida en los bienes comunes, y en forma absoluta en los bienes individuales. El Decreto 14.560 toma como centro la colectividad. Régimen de propiedad colectiva.
Requisitos para el ingreso a la propiedad horizontal
- Intrínsecos: Son aquellos que refieren directamente a la cosa, art. 1 Ley 10.751. Son comunes a todos los estados de propiedad horizontal. Se requiere que haya independencia funcional, y que tengan salida a la vía pública, directamente o por medio de un pasillo común.
- Extrínsecos: Documentación requerida por la ley, como forma de contralor. Son referidos a algo externo a la cosa.
- Ley 10.751
- Habilitación municipal, es un acto administrativo de la Intendencia, aquí nace la propiedad horizontal.
- Lo construído se ajusta a las disposiciones reglamentarias. La Intendencia concede el permiso de construcción en forma originaria; o permiso de construcción en propiedad común, y se transforman en una propiedad horizontal.
- En la pre-horizontalidad, el único negocio que se puede realizar es una promesa de enajenación de inmuebles a plazo. Se identifica a una unidad por la Intendencia, con el número de padrón del terreno, y el número de la unidad. Ej.: 1111 (nº de padrón del terreno) – 1204 (nº del apartamento).
- Ley 13.870
- Se flexibiliza el camino para ingresar a la propiedad horizontal, no va a requerir para poder ingresar a este régimen las exigencias municipales, utiliza la “incorporación a la propiedad horizontal”, es un edificio construido y se prescinde de la Intendencia Municipal sustituyéndola por la confección de un plano de mensura y fraccionamiento horizontal. Esta ley fue derogada, pero fue el precedente del Decreto Ley 14.261.
- Requiere los requisitos intrínsecos, además establece una superficie mínima –según se trate de salón comercial o de casas-habitación-, no todo edificio puede ser incorporado, el ámbito temporal son los edificios construidos antes de esta ley.
- Se subsana la no presentación del trámite municipal con el instituto de la servidumbre legal –art. 30 inciso final-; se debe trabajar con materiales no combustibles; contratación de un seguro contra incendios, otorgamiento del reglamento de co-propiedad con la constancia de servidumbre legal, aquí nace para la ley la propiedad horizontal (Art. 31); inalienabilidad relativa (art. 32).
- Decreto Ley 14.261
- Perfecciona algunos errores de la Ley 13.870. La Ley 14.262 soluciona el problema de la aparición del régimen del Decreto Ley 14.261 mientras regía la Ley 13.870, diciendo que se validan todos los planos anteriores al Decreto Ley.
- Establece determinadas superficies mínimas –con cierta tolerancia, art. 1-, es un requisito intrínseco. También requiere que los edificios estuvieran construidos al tiempo de la ley, pero se modifica por el art. 179 de la Ley 17.296 que amplía el plazo hasta el 1/1/95.
- La Ley, en el art. 12, soluciona el problema del permiso de construcción, hay que distinguir porqué no hay permiso de construcción, si no era exigido en ese tiempo, si se incendiaron, etc. Se puede suplir por un plano de relevamiento integral que lo realiza el arquitecto de las construcciones. Es el único caso en que se comunica a la Intendencia, y hay que presentar una constancia de regularización. Si la constancia está mal, o es irregular, el adquirente es responsable solidariamente con el enajenante.
- En cuanto a los requisitos extrínsecos, debe haber una confección de un plano de fraccionamiento de edificio, que se registrará ante la Dirección General de Catastro, otorgamiento del reglamento de co-propiedad con las constancias expresas a la servidumbre legal y a la hipoteca recíproca (art. 4) –antes del otorgamiento no hay propiedad horizontal, a partir de ahí es que nace la propiedad horizontal, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos-, contratación de seguro contra incendios.
- La servidumbre legal establece que para los servicios comunes pueden pasar por las unidades individuales –a diferencia de la Ley 10.751, que establecía que los servicios comunes tenían que pasar por los bienes comunes-.
- La hipoteca recíproca se constituye en garantía de pago de los gastos comunes, tiene como tope el 30% del valor fiscal del edificio. ¿es una hipoteca legal? No, porque si no hay reglamento de co-propiedad, no tiene porqué constituirse (art. 6 inciso final).
- Manisfestación de voluntad del titular para constituir la hipoteca recíproca, y su contratación. Se debe inscribir en el Registro al reglamento de co-propiedad. La hipoteca tiene un plazo de caducidad de 30 años, hasta que la Ley 16.871 en su art. 79 num. 6 establece que las hipotecas recíprocas relativas al régimen de propiedad horizontal están excluídas del régimen de caducidad, no caducan.
- Se puede establecer la hipoteca recíproca sin tener reglamento, se rige por la autonomía de la voluntad. En los reglamentos de co-propiedad, lo que generalmente se hace es una renuncia de preferencia con relación a determinados acreedores. Alguna instituciones del Banco Hipotecario del Uruguay exigen la renuncia de preferencia.
Inalienabilidad relativa (artículos 8 y 9 del Decreto Ley 14.261)
Las unidades sólo podrán ser enajenadas o incorporadas por ciertos sujetos (literales A a E). Intenta el fomento de la adquisición por los ocupantes. Causal legal habilitante, sino faltaría poder normativo negocial porque se crearía otra norma que incluiría a los sujetos no establecidos en el art. 8.
El artículo 9 complementa la prohibición estableciendo que el ocupante puede enajenar, sólo si el propietario se lo ofrece, cuando hay otra persona que ocupa el bien.
Decreto Ley 14.560 Art. 12 literal B: El ocupante preferente puede renunciar en cualquier momento el derecho de preferencia. El artículo 9 expresa que si la cosa está ocupada por un ocupante no preferente, igual se puede enajenar por el ocupante preferente, no va a poder cederlo ni transferirlo a ningún título al derecho de preferencia. Le limita en el tiempo la posibilidad de enajenar, plazo de 5 años.
El ocupante debe ser ocupante al tiempo de la incorporación a la propiedad horizontal y al tiempo de la enajenación, sino se pierde la preferencia.
Construcción de un edificio en propiedad horizontal por un préstamo del Banco Hipotecario o de otra entidad financiera (esto último por la Ley 16.760) Capítulo III Decreto Ley 14.261
- No se aplican las particularidades del Capítulo I del Decreto Ley 14.261
- Concesión de un préstamo del BHU o de otra entidad financiera
- Permiso de construcción
- Inscripción en la Dirección General de Catastro
- Otorgamiento del reglamento de propiedad horizontal, con expresas referencias a la servidumbre legal y a la hipoteca recíproca.
En este régimen, existe propiedad horizontal sin edificio, es un estado de pre-horizontalidad, la unidad es materialmente no existente, pero sí jurídicamente. También se va a requerir que el edificio se construya y se habilite; no sería venta de cosa futura, puesto que la unidad de propiedad horizontal existe jurídicamente. Plano definitivo que debe coincidir con el plano proyecto y con el plano de Catastro.
Los contratos constituídos sobre las unidades, en el caso de no coincidencia de los planos, se debe rectificar, el organismo competente es el BHU.
A estos edificios se los denomina “pozos de aire”.
Barrios cerrados o clubes de campo – Ley 17.292, arts. 48 a 55
Es un fraccionamiento común, cumplía la ordenanza de los centros poblados. Las urbanizaciones desarrolladas en zonas urbanas, sub-urbanas y rurales pueden regirse por el régimen de propiedad horizontal.
Art. 49: Los bienes individuales con o sin construcciones, tendrán existencia jurídica con padrón propio, se les denomina lotes; pueden no tener nunca una existencia material.
Art. 51: Requisitos: Permiso y habilitación municipal, plano de mensura y fraccionamiento horizontal de Catastro, reglamento de propiedad horizontal. Se requieren distintos informes sobre los estados de viabilidad, de factibilidad de los servicios y del impacto ambiental.
Existencia de macro unidades en la cual el propietario se reserva la subdivisión en etapas futuras.
Promesa de ventas a plazo – Ley 10.751, art. 15
Las promesas de enajenación de inmuebles a plazo como la promesa de compraventa pueden ser inscriptas sin pacto expreso, en el régimen de propiedad horizontal. Se exceptúan de lo establecido por la Ley 8.733 lo que se encuentra en forma obligatoria en el art. 15 de la Ley 10.751.
La inscripción de la promesa genera el derecho de preferencia sobre otra vicisitud, puede generar oponibilidad. El promitente comprador estaría protegido sobre acciones del acreedor por la inscripción de la promesa sobre el padrón matriz. Inexistencia material al momento de la celebración de la promesa, el comprador (o promitente comprador) está pagando por algo que todavía no existe, el problema se plantea cuando hay una insolvencia del promitente enajenante, esto es, no se termina el edificio. Las soluciones para este problema serían: pedir la ejecución forzada o por equivalente, o la resolución. Una medida de pena sería suspender el pago de las cuotas.
Cuando el incumplimiento del sujeto es tan manifiesto de que no se va a cumplir, aunque tenga plazo, el acreedor –promitente adquirente puede pedir la resolución anticipada, porque sabe que no va a ser posible el cumplimiento.
Funcionamiento del régimen de la propiedad horizontal
Bienes comunes que nunca pueden dejar de ser comunes (art. 3), en cuanto a la habitación del portero perfectamente puede dejar de ser común, puede constituirse en una unidad individual.
Arts. 5 y 6: Derecho del propietario sobre los bienes comunes, se calcula sobre el valor de su propiedad.
Decreto Ley 14.560, art. 14: Si no se pagan los gastos comunes por un propietario, puede constituir título ejecutivo (presentada ante la asamblea de co-propietarios), esta cuenta se encuentra garantizada por la hipoteca recíproca.
Ley 10.751
Arts. 16 y 17: Asamblea de co-propietarios y órgano administrador.
Los derechos y obligaciones de los co-propietarios se regulan por el reglamento de copropiedad, o por la ley (arts. 18 y 19). En los reglamentos también se regula la existencia de una comisión directiva, que tiene función de contralor.
