Se configura como un contrato definitivo.
Características para tipificarlo
- Consentimiento: Escritura pública o privada (formalidad flexible)
- Objeto
- Causa: Onerosa (art. 1)
- Obligaciones principales del contrato: Transferir el dominio y pagar el precio.
¿Cómo puede estar conformado el precio?
No necesariamente tiene que ser dinero, a diferencia de la compraventa y la permuta, que es cosa por precio en dinero.
Obligaciones
Art. 1: Cláusula de “título perfecto”: Obligación de transferir el dominio.
Art. 33: Si se da el incumplimiento, se da una obligación contractual.
Si el enajenante entrega, mantiene aún el dominio, lo entregará con la tradición.
Arts. 15 y 16: La transferencia del dominio se puede exigir: Cuando haya pagado la mitad de las cuotas o cuando haya hecho mejoras que equivalgan al 40% del valor del inmueble, y el saldo que reste quede garantizado por el valor del bien.
Art. 44: Obligación de entregar el bien
Inscripción registral
Para el adquirente surge de la inscripción un derecho real menor de garantía, art. 15.
Art. 31: Derecho real del adquirente, garantiza la inoponibilidad de embargos a terceros.
La inscripción le da prioridad al adquirente. Si el enajenante no puede o no quiere enajenar, puede exigir la escrituración forzada. La inscripción da derecho a la adquisición del dominio.
Art. 18: “Las promesas no inscriptas se rigen por el derecho común”.
Existe una discusión en la doctrina, no se genera el derecho real de garantía.
- Gamarra: No se aplican las normas de la ley, y se rigen por el Código Civil, en caso de que no se inscriba.
- Blengio: Se regula por la ley pero no surten los efectos (publicación registral).
Problemas de la publicación
Publicidad constitutiva, si no se inscribe no se aplica.
Para Carnelli, en la compraventa sí se aplican las reglas comunes, es nula por ser en escritura pública.
Para Gamarra si no se inscirbe no se aplican las reglas de la ley.
La enajenación de inmuebles a plazo es una venta, por lo tanto se aplicaría el saneamiento:
- Igual para Carnelli
- No lo previó la ley.
Tipicidad
- Obligación de:
- Entregar
- Pagar
- Nacimiento con la inscripción, derecho real de garantía
- Posibilidad de la entrega del bien
Para equilibrar el poder del enajenante, hay un derecho real de garantía, art. 16.
Ejecución forzada (art. 31)
- Cuando la promesa está inscripta
- Si falleció no tengo que esperar que se abra la sucesión, voy directamente al Juez.
- Art. 398 C.G.P. resuelve el problema de la ejecución forzada
Art. 51: El pago debe ser no menor a un año.
Contrato por excelencia de la transferencia de inmuebles: Promesa de enajenación de inmuebles a plazo:
- Título hábil para transferir el dominio
- Modo tradición.
No tienen nada en común, sólo la aplicación de la ley a partir de la reforma del 70. Se permitió inscribir la promesa de compraventa.
Presupuestos de existencia
- Art. 412 C.C.: Tutela
- Art. 1757 C.C.: ¿Falta de poder normativo negocial por analogía?
- Sí, porque se aplican las reglas de la compraventa
- No, porque no lo previó la ley expresamente.
Obligaciones del enajenante
- Transferir el dominio (arts. 1 y 33). Esta obligación se hace exigible (art. 16) cuando se haya pagado por lo menos el 50%, o haya constituido mejoras de por lo menos el 40% del valor. La promesa puede ser también en menos de un año y en un solo pago.
- Obligación del período precontractual: Art. 4 inc. 1 y art. 27: En cuanto a vicios y riesgos, en caso de reticencia en cuanto a mala fe, se debe pagar indemnización sin perjuicio de los dispuesto en el Código Penal. Se puede resolver el contrato por una obligación precontractual.
- Inbscribir el contrato, sino hay una sanción (en este caso es una obligación, no una carga); se debe inscribir en un plazo de 10 días. Para el adquirente es una carga.
- Art. 48, obligación de hacer fungible, puede ser ejecutada por un tercero. La obligación de transferir el dominio para el enajenante es de dar. Si no se inscribía el contrato, no se podía hacer la tradición. En realidad, cuando es realizado por un tercero, es una obligación de dar, e igual la va a realizar el Juez. El art. 31 toma en cuenta la variable tiempo; si la promesa no estaba inscripta, el art. 31 no regía.
- El art. 398. 3 del C.G.P. establece que si se obligó a inscribir la escritura y a hacer la tradición de la cosa, hay que abrir la sucesión y demandar a los sucesores; en caso de incapacidad hay que ir contra el curador.
- El art. 31 protege más, radio de protección más amplio, puesto que permite ejecutar en un rango más amplio que el art. 398 C.G.P.
- Mora del acreedor –art. 45-: Si no lo pide el adquirente, lo puede pedir el enajenante, incluso forzadamente, para poder hacer la tradición. Obligación de exigir la transferencia del dominio para el adquirente.
Obligaciones del adquirente
- Pago del precio
- Art. 36: Puede, adelantando el pago del precio, exigir la transferencia del dominio antes del plazo pactado y adquiere un descuento sobre lo todavía no pagado, igual al interés legal (6%) –servicios impagos no vencidos-. La cláusula contra este beneficio es nula, por el art. 5 lit. A. De acuerdo con la Ley de Relaciones de Consumo, esta cláusula sería abusiva. La cláusula contra el benefico va contra el orden público –art. 11 C.C.-. Si hay un beneficio para el promitente adquirente, no se puede renunciar.
- Obligación de no sustraer, destruir o alterar el bien, art. 39. En términos de disminuir el valor, podrá pedir los daños y perjuicios, además de la resolución, sin perjuicio de lo dispuesto por el art. 395 C.P.. La discusión se trata de si cuando celebra el contrato, se transfiere la posesión o el dominio; lo que sí confiere es el uso, goce y usufructo. Si fuera mero tenedor, se le puede ir al promitente enajenante, después de que haya tradición funciona la evicción.
Siendo poseedor, corre la garantía de evicción ya de este plazo, desde la promesa de enajenación de inmuebles a plazo hasta la tradición.
Riesgos
- Art. 38 (establece una regla diferente al art. 1557 C.C.): Si por caso fortuito o fuerza mayor, el enajenante fuese privado del bien, deberá rescindir del contrato, debiendo el enajenante reintegrar el importe de la cosa pagada. No termina de transferir el dominio, los riesgos corren para el propietario (después de la tradición).
- En caso de privación parcial, el adquirente podrá optar entre la resolución o el compromiso reduciendo proporcionalmente el precio (art. 1710 C.C.).
Resolución del contrato
- Art. 40: Para promover la resolución, se puede hacer después de que se haya hecho caer en mora (intimación o automática) según ciertos valores y previa interpelación.
- Art. 22: es cuando se acuerda el pacto comisorio; limitación, exigible el 25% del precio, este artículo fue declarado inconstitucional por la Suprema Corte de Justicia, se rige por el art. 366 C.G.P.
- Régimen general para la caída en mora de las obligaciones del pagar el precio, esto cuando no hay pacto comisorio.
Gamarra:
- Nueva interpelación, plazo de 20 días
- Plazo para demandar la resolución
- Rige para todas las situaciones de incumplimiento (responsabilidad contractual).
Gnazzo: Esto sólo se aplica para la resolución del contrato. Lo ejecuta al deudor por el régimen general de los contratos. Arts. 1336 y 1341 C.C., lo ejecuta forzadamente, responsabilidad contractual y daños y perjuicios.
Gnazzo y Gamarra sí están de acuerdo en que se puede pactar la mora automática.
- La resolución de promesas no inscriptas tienen el art. 9 de la Ley 9.706: Desalojo para el ocupante y resolución en 6 meses. Equipara a la protección del art. 40 de la Ley 8.733.
- Cesión de promesa: Posibilidad de que el adquirente transfiera su derecho de adquirir, art. 37.
- Art. 17: Cesión de contrato: Pasa a ser promitente enajenante el nuevo propietario.
Problemas que presenta la promesa de enajenación de inmuebles a plazo
- Art. 17: Sustitución de la posición de promitente enajenante, que se produce cuando se enajena el bien. El promitente enajenante vende el bien antes de transferir el bien. Es una cesión legal del contrato, ocurre también en el arrendamiento.
El promitente adquirente puede hacer una cesión de derechos de promitente comprador. El adquirente del bien pasa a tener todos los derechos y obligaciones del promitente enajenante.
- Art. 5 C: Cláusulas nulas: No se puede establecer una cláusula donde se pida el conocimiento del promitente enajenante. Prohibe transferir el compromiso sin transferir el consentimiento del enajenante. Cesión de contrato, se contraría porque en la cesión de contrato se requiere el consentimiento de ambas partes y la transferencia del dominio.
Se trataría de una cesión de créditos y no de contrato –no puede exigir la resolución del contrato- porque sólo se cede el crédito, y no además las deudas; porque para ceder las deudas se requiere el consentimiento del enajenante y del adquirente. El consentimiento no es necesario, porque lo establece la propia ley, es una cesión legal de contrato, no es exigible el consentimiento.
- Art. 35: Requiere la notificación, ¿el enajenante puede ceder su posición? No se trataría de un endoso, sino de una cesión de créditos. En el endoso basta con la firma para hacer la transferencia. En el inciso 2 se transcribe la característica de la cesión de créditos. Cesión de los derechos del promitente adquirente, sobre los pagos del promitente enajenante.
Se pueden inscribir en el Registro los compromisos simples de compraventa. Las partes de la promesa de compraventa se obligan a hacer un contrato de compraventa en el futuro. El contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazo –no transfiere el dominio hasta que no se paga por lo menos el 50%- es un contrato definitivo, el de promesa de compraventa es un contrato preliminar, pero se rige por los artículos de la Ley 8.733, y plantea obligaciones de hacer, mientras que el contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazo es un contrato de dar.
La inscripción le otorga al promitente comprador el derecho real de garantía (art. 15) con respecto a su derecho de que otro celebre el contrato de compraventa; si se incumple, se puede pedir la ejecución forzada del contrato, no de la tradición.
